Как защитить свои права добросовестному приобретателю при изъятии недвижимости? | Тактика Защиты

Любой покупатель, приобретая объект недвижимости, скажем, не для последующей перепродажи, а непосредственно для своего проживания, рассчитывает пользоваться им длительное время, благоустраивает, делает ремонт и т. д., совершенно не задумываясь о том, что данный объект может быть у него изъят по решению суда, если при заключении сделки купли-продажи, им была проявлена неосмотрительность…
Статья о том, какой механизм существует в государстве для защиты права покупателя при признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной.

С 01.01.2020 г. в Ф.З. «О государственной регистрации недвижимости» была включена статья о компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН. Это статья как раз была направлена на защиту добросовестного покупателя имущества.
Кто же этот загадочный добросовестный приобретатель? Рассмотрим на примере. Некто Петров является собственником квартиры, расположенной близ Финского залива. Однажды Петров уезжает на Остров свободы в надежде бросить курить. Некто Иванов, узнав о том, что Петров длительное время отсутствует, по поддельным документам продает его квартиру на Финском заливе ничего не подозревающему об афере Сидорову. Когда же Петров приезжает на родину и с удивлением обнаруживает у себя дома неизвестное лицо, то нанимает юриста с целью вернуть себе утраченное право собственности. В этой ситуации Сидоров и является добросовестным приобретателем по договору, который знать не знал о том, что приобретает имущество у лица, которое не имело права его отчуждать.
Однако суд встал не на сторону Сидорова ввиду того, что цена сделки оказалось намного ниже рыночной и деньги были переданы продавцу наличкой, мол Сидоров сам не проверил продавца, не убедился в законности сделки, и квартиру вернули прежнему владельцу — Петрову. Таким образом, Сидоров остался и без жилья и без денег…
Какие существуют способы защиты Сидорова?
Право на жилище гарантировано нам Конституцией. При лишении жилья гражданину предоставляется жилое помещение государством. В данном случае предусмотрен механизм компенсации физическому лицу убытков, которые оно понесло в связи с изъятием у него имущества и возвращением квартиры прежнему владельцу.
На данный момент ст. 68.1 Ф.З. «О государственной регистрации недвижимости» в новой редакции позволяет такому добросовестному приобретателю получить от государства компенсациию в размере, который определяет суд либо в размере кадастровой стоимости имущества. Однако сначала нужно заявить иск в суд к лицу, которое незаконно продало квартиру (в нашем случае это Иванов), и только после того, как судебным приставом-исполнителем не удалось взыскать с него сумму убытков, можно подать иск к Российской Федерации о получении компенсации за утрату права собственности.
Получается, что защита права покупателя может обернуться ему в копеечку (учитывая расходы на представителя), а также затянуться на пару лет (учитывая, сколько времени рассматриваются дела в суде).
Ранее статьей 68 указанного федерального закона такая компенсация предоставлялась в размере не более 1 миллиона рублей, ведь и за миллион рублей в России можно купить жилье, так что без квартиры покупатель не останется. Другое дело, где и какое жилье можно купить за миллион рублей… Государству понадобилось менее года для того, чтобы понять абсурдность данной суммы и внести изменения в статью, что, конечно, радует.
Остается ждать судебную практику по данному вопросу и тогда уже делать выводы о том, работает эта статья или нет.

Заказать обратный звонок