Расторжение договора долевого участия | Тактика Защиты

К нам обратился Олег, у которого на руках был заключенный договор долевого участия в строительстве. Претензий у клиента к застройщику не было, но Олег с семьей планировал вскоре сменить место жительства, в то время как до ожидаемого срока сдачи дома оставалось еще как минимум полгода. Мы разъяснили нашему клиенту, сможет ли он расторгнуть договор ДУ при таких условиях, а также схему расторжения договора с застройщиком и риски дольщика.

Договор долевого участия может быть расторгнут тремя способами:

1. по соглашению сторон,

2. в одностороннем порядке дольщиком,

3. в одностороннем порядке застройщиком,

4. в судебном порядке.

Расторжение договора по соглашению сторон:

По соглашению сторон договор может быть расторгнут в любое время до подписания акта приема-передачи квартиры. Расторгнуть можно только зарегистрированный в Росреестре договор. Однако дольщик может лишиться некоторых преимуществ перед расторжением договора в одностороннем порядке, т. к. этот порядок регламентирован законом (например, срок возврата денег). В то время как соглашение заключается на условиях, оговоренных сторонами. И не факт, что эти условия окажутся выгодны дольщику, особенно не подкованному в юридических вопросах. Например, ему могут предложить оплатить штраф за расторжение договора, что противоречит закону.

При попытке взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки выплаты, застройщик может возражать, т. к. денежные средства дольщиков хранятся на специальных эскроу-счетах, а потому деньгами он фактически не пользуется.

Расторжение договора в одностороннем порядке дольщиком:

Оно возможно только при следующих нарушениях застройщика:

1. затягивание срока передачи объекта более чем на 2 месяца,

2. существенное нарушение требований к качеству объекта,

3. создание объекта с существенным отступлением от условий договора или с недостатками, которые делают объект непригодным для использования,

4. в случае прекращения поручительства,

5. в иных случаях, которые могут быть предусмотрены также и в договоре.

Таким образом, для расторжения договора во внесудебном порядке необходимо доказать, что застройщик нарушает обязательства по договору. Данное условие прописано в ч. 1.2 ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Порядок расторжения договора:

1. направить застройщику уведомление о расторжении договора заказным письмом с уведомлением и описью вложения, приложив реквизиты счета для перевода денег. С этого момента договор считается расторгнутым. Факт расторжения договора регистрируется в Росреестре. Для этого к заявлению о регистрации также нужно приложить копию уведомления, направленного застройщику. Госпошлину уплачивать не нужно.

2. в течение 20 рабочих дней деньги должны быть переведены,

3. если деньги в течение указанного срока не поступили, направляйте иск в суд.

Расторжение договора в одностороннем порядке застройщиком:

Застройщик может расторгнуть договор только в одном случае — если дольщик просрочил оплату по договору более чем на 2 месяца, если в договоре указано на единовременную оплату.

Расторжение договора в судебном порядке:

Основания для заявления дольщиком требования о расторжении ДУ в суде:

1. приостановление или прекращение строительства дома при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что дом не будет сдан в установленный договором срок,

2. существенного изменения проектной документации дома, в том числе изменение общей площади объекта более чем на 5%,

3. изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав объекта,

4. в иных случаях.

Перечень оснований открыт. Это значит, что дольщик имеет право потребовать расторжения договора в судебном порядке и в случаях, не предусмотренным законом, когда не имеет возможности урегулировать данный вопрос с застройщиком. Но решение суд будет выносить, исходя их собственного усмотрения, учитывая баланс интересов сторон и иные моменты.

В иске нужно указать требования о расторжении договора, возврате денежных средств, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и возмещении убытков.

Требование о взыскании неустойки заявить нельзя на основании прямого запрета, указанного в законе (ч. 2 ст. 6).

Суд также может уменьшить размер процентов, если ответчик заявит в суде о таком уменьшении.

Риски при расторжении договора ДУ:

При определенных обстоятельства существует риск лишиться как денег так и квартиры. После заключения договора ДУ дольщик периодически должен наблюдать за деятельностью своего застройщика, быть на чеку и следить за его финансовым состоянием из открытых источников. Однако это больше касается все же договоров, заключенных до 1 июля 2019 г. После введения нормы об эскроу-счетах права дольщиков надежно защищены, так как в случае неисполнения застройщиком обязательств, уплаченные денежные средства дольщику возвращаются.

В нашем случае мы посоветовали Олегу заключить договор уступки права требования, который позволяет произвести отчуждение квартиры до ее передачи дольщику, минимизировав риски и не дожидаясь срока сдачи дома в эксплуатацию.

Заказать обратный звонок